2022년 4월 토지거래허가구역 재지정, 부동산 방향성(GBC, MICE)-압구정, 목동, 여의도동, 성수동

2022년 4월 토지거래허가구역 재지정 관련 2부를 계속 하도록 하겠습니다.

2022년 4월 토지거래허가구역 재지정, 부동산 방향성(GBC, MICE)-압구정, 목동, 여의도동, 성수동

일단 이번 재지정된 압구정동과 여의도동 아파트지구, 목동 택지개발사업지구, 성수동 전략정비구역 등 4곳은 서울시 주요 재건축 단지가 몰려있는 곳입니다. 따라서 다소 먼 미래를 바라본 부동산 선점을 위한 매매에 허들을 두고 매매 자체를 힘들게 하려는 의도가 크다는 생각입니다.

아시다시피 토지거래허가구역에서는 실거래 시 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사하고 있습니다.

먼저 지정된 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동(총 4개 법정동)은 GBC와 MICE, 영동대로 지하화는 향후 10년 한국 최대의 도시집접 사업이 될 것이고, 서울의 핵심이 어디로 귀결될 것인지를 보여주는 대역사 입니다.

저는 서울 핵심지역 발전 상을 한번씩 확인하는 것만으로도 부동산 투자에 좋은 감각을 유지할 수 있다는 생각입니다. 삼성동은 호텔이 상당히 많은 지역입니다. 한번씩 도심 투어 삼아 숙박하면서 주변 인프라를 경험하는 것도 리프레시와 부동산 발전 감각을 익히는데 도움이 될 것입니다. 삼성동은 코엑스 지하의 먹거리들, 현대백화점, 별마당도서관, 전시장, 봉은사 등등 보고, 먹고, 경험할 것들이 많습니다^^.

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현대 글로벌비즈니스센터(GBC)
한전본사가 지방으로 이전하면서 강남한복판 삼성역 일대 알짜배기 부지를 2014년 10조 5,000억 현대차가 낙찰받아
105층 569m 의 높이로 지어질 계획으로 있으며 이는 롯데타워를 넘는 대한민국에서 가장 높은 건물이 될 예정. 하지만 국방부에 레이더기지 신규 건설부지 지원 등 기타부대비용 발생으로 50층대 3개동으로 설계 변경을 추진하는 소문이 있음


MICE
기업회의(meeting), 포상관광(incentives), 컨벤션(convention), 전시(exhibition)의 네 분야를 통틀어 말하는 서비스 산업이다. MICE산업은 기업을 대상으로 한다는 점에서 일반 관광산업과 다르다. 즉 기존 관광이 B2C(Business-to-consumer)라면 MICE산업은 B2B(Business-to-Business)다. 이렇듯 기업 대상이라는 점 때문에 MICE산업 부가가치는 일반 관광산업보다 훨씬 높다.

[네이버 지식백과] MICE (매일경제, 매경닷컴) 발췌

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이에반해 목동, 성수동은 핵심지에서는 살짝 비켜나 있습니다. 재건축에 돈을 짱박아두지 말라는 의도입니다ㅎㅎ.

현재 부동산 선순환이 2번 크게 마무리 된 상황에서 다시 상대적으로 저렴하게 보일 수 있는 서울 핵심지역 재건축 투자 수요를 자극하여 상승 사이클이 시작되는 것을 경계한 포석입니다. 일단 토지거래허가구역 재지정으로 재건축, 재개발 정비사업 정책을 다시 수립하는 시간도 번 상태입니다. 시간을 헛되이 보내지 않고 공급 확대 정책을 통해 시장에 물량 증가 시그널을 꾸준히 보내야 합니다.

2022년 하반기까지 대출 금리 인상에 크게 영향받지 않는 서울 핵심지역 향후 미래 가치가 있는 재건축 투자 수요는 지속되며 신고가 갱신도 다소 일어날 것으로 보입니다. 하지만 이런 수요가 마무리 되면 이후 부정적인 대출 여건 등으로 서울 중하위권 부동산 부터 하락 안정화될 것으로 판단하고 있습니다.

아래는 토지거래허가구역으로 지정된 경우 거래 시 여러가지 제약 사항에 대한 내용 공유입니다^~^.

(1) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득
□ 주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

□ 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능합니다.
* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順

ㅇ 따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.
* ｢주택임대차보호법｣에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요

(2) 상가 취득 후 일부 임대
□ ｢건축법 시행령｣에 따른 제1‧2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,

ㅇ 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.
* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제14조

□ 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1‧2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

ㅇ 다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성‧제출하여야 합니다.

(3) 주택 취득 후 일부 임대
□ ｢건축법 시행령｣에 따른 단독주택(다중주택‧공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.
* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제14조

□ 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독‧공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.

ㅇ 다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사* 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.
* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙｣ 제18조

(4) 부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부
□ 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

ㅇ 다만, 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.
* (예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도 → 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상

(5) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득
□ 주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나,

ㅇ 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 소명해야 합니다.

ㅇ 한편, 허가구역이 속한 시(특별시‧광역시 포함)‧군 또는 연접 시‧군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매‧임대 등)를 제출*하여야 합니다.
* (예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함

(6) 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부
□ ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.
* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제11조

ㅇ 따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

(7) 오피스텔 거래 시 허가 여부
□ 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

ㅇ 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.