2022년 4월 한국 기준금리 인상과 방향성-환율과 미국 연준 금리인상과 한국 금리인상과 자산가격

2022년 4월 14일 한국은행은 총재의 부재 속에서도 기준금리를 0.25% 올려, 한국 기준금리는 1.5%가 되었습니다. 저는 그동안 한은이 금리를 인상할 것으로 지속적으로 추측했었고, 이번에 금리인상을 하지않는다면 자산 시장 특히 주식은 더욱 불확실성이 강해질 것으로 생각했습니다.

 

2022년 4월 한국 기준금리 인상과 방향성

금리 인상 이후 지금 부터 궁금한 것은 과연 한국은행은 기준금리를 어느정도 올릴 것인지일 것입니다. 저도 궁금하기도 하고 대출금리 인상에 따라 부동산 자산가격 역시 변화되기 때문에 모니터링하지 않을 수가 없습니다.

 

아마 피어슨 블로그를 꾸준히 구독하신 분들은 제목에 있는 키워드(환율, 미국 금리인상, 한국 금리인상, 자산가격)들이 어떤 상관관계가 있는지 잘 아실것으로 생각되는데요.. 최근 기재부는 환율이 1달러 1250원에 가까워지자 바로 구두개입을 시작했습니다. 왜 환율이 슬금슬금 올라가는지는 미국 연준의 스탠스를 봐야합니다.

 

이 포스팅에서는 한국 금리인상은 어떤 방향성을 가지고 진행될지에 대한 추론을 해보고자 합니다. 먼저 아래 미국 연준 금리 인상 방향성에 대한 글 즉 볼커 케이스와 일본 버블 붕괴 케이스 사이에서 진행될 연준 금리 정책 추측을 보시길 추천드립니다.

미국 연준(FOMC) 의사록 금리 인상 방향성-인플레이션(달러가치 하락) 시대, 볼커 일본 버블 붕괴

 

환율과 미국 연준 금리인상과 한국 금리인상과 자산가격

사실 한국 금리인상은 미국 금리인상을 따라가며 미국보다 높게 금리가 유지(1% 내외 높도록)되도록 한다라는 것은 잘 아실것입니다. 하지만 미국이 금리를 10% 높인다고 한국이 11%로 기준 금리를 인상하기에는 문제가 많습니다.

 

일단 가계, 기업 대출 대부분에서 이자 연체라는 금융 취약점이 나타나기 시작할 것입니다. 이는 제2금융권의 와해를 가져올 가능성이 높습니다. 그리고 현금이 왕인 세상에서 누가 투자를 함부로 하겠습니까.. 은행에 10억 넣어놓으면 땡인데요 ㅎㅎ. 기업 활동이 극도로 위축될 것입니다. 

-'이자 폭탄'에 기업 순이익 15조 증발…'좀비기업'은 존폐 위기

 

이 두가지가 6개월 이상 지속된다면 한국 경제 시스템은 제 기능을 하기 힘듭니다. 이런 비슷한 짓을 1990년 일본에서 했고 이후 잃어버린 30여년 중이라 어떤 국가도 급진적인 금리인상을 하지는 않습니다.

 

그러면 한국 금리인상의 상방 한계선은 어디쯤 인가하는 것입니다. 한국은 일본 버블 붕괴 사례 보다는 환율을 기준으로 하는 IMF 외환위기 사례가 더욱 큰 상한선이라는 생각입니다.

 

바꾸어 말해서 환율에 문제가 생긴다면 한국은행은 한국 경제가 아작이 난다고 하더라도 금리 인상을 진행할 것이라는 소리입니다. 그러면 여기서 환율이 어느정도 까지 올라야 위험할 수 있는지 여부입니다. 그걸 기재부의 환율 구두개입을 통해서 유추해 볼 수 있습니다^^.

 

사실 환율이 상승하는 것 즉 원화가치가 하락하는 것에는 장점과 단점이 있습니다. 단점은 당연히 달러 유출로 인한 외환위기입니다. 또한 수입 기업과 국내 물가에는 부정적인 영향이 있습니다. 반면에 장점은 수출 시 달러 유입 후 원화 환전으로 인해 환차익이 발생하여 수출 기업에는 대단히 유리해 진다는 것입니다. 

 

한국이 수출 주도형 국가라는 측면에서 봤을때 적절한 원화상승은 한국 경제 전반에 도움이 된다는 것입니다. 그러면 환율이 어디까지 올라야 좋은지만 파악하면 됩니다. 아래 기재부 장관의 구두개입을 통해 알수 있습니다^^.

-기재부 "환율 높은 수준 필요하면 시장안정 조치"
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 12일 1230원을 넘어선 원·달러 환율에 대해 “굉장히 높은 수준”이라고 밝혔다. “정부는 환율 시장을 예의주시하고 있고 관찰하고 있다”며 필요할 경우 시장에 개입하겠다는 의사도 내비쳤다.-

원달러 환율 추이

기재부 장관은 다소 보수적으로 움직인다고 생각하고 위 워딩을 보면, 일단 1230원이 넘어가면 굉장히 높은 수준으로 밝혔고 이후 오버 슈팅이 보인다면 시장 개입 즉 실력 행사를 하겠다고 말하고 있습니다. 저는 이 기준이 1250원 정도라고 생각하고 시장 개입을 통해 달러를 풀더라도 어느정도 한계가 있으리라는 생각입니다.

 

기축국이 아닌 국가는 달러 부족 외환위기는 항상 염두해 두어야 하는 상황인 겁니다. 그러면 한국 금리인상에 대한 가이드가 어느정도 나오지 않았나 싶습니다. 구두 개입을 통해 1250원은 대단히 위험한 시그널이 되는 것이고, 이를 위해 시장 개입과 금리 인상도 진행되어야 한다는 것입니다.

 

저는 그동안 쭉 4월 한국은행이 금리를 일단 인상해 놓고 미국 금리인상 여부를 지켜볼 것으로 생각하고 있었고, 이를 통해 환율 상승에 브레이크를 걸고 한국은행 총재 확정 후 금리와 환율에 대한 구체적인 대응 방안을 세울 것으로 판단하고 있습니다. 금리 인상 하자마자 환율은 바로 하향 안정세를 보였습니다^^.

2022년 4월 14일 원달러 환율

 

하지만 글로벌 경제 상황이 불확실성이 늘어가는 방향으로 점점 더 움직이고 있습니다. 쉽지 않습니다. 나비효과 처럼 지정학적 리스크가 점점 더 한국과 밀접하게 연관이 있을 가능성이 높아지고 있습니다.

-美물가 8.5%↑…Fed, 2연속 '빅스텝' 가능성
-스리랑카, 일시적 디폴트 선언
코로나19 등으로 주 수입원인 관광산업이 몰락했고 우크라이나 사태로 인플레이션이 심화된 것이 원인으로 분석된다.-

 

 

이런 상황에서 자산 시장(주식, 부동산 위주) 특히 주식은 환율에 따라 상승 하락이 반비례로 연관성을 보이고 있는 것이 뚜렷이 나타나고 있습니다. 부동산은 환율에 일희일비 하지는 않지만 환율 방어를 위해 올릴 금리에는 반응을 보이고 있습니다. 정확히는 금리 인상과 대출 규제입니다.

 

서울 일부 핵심지는 신고가도 보이고 있지만, 서울 중급지 매매가격은 조정이 되었고 전세가격 역시 조정이 되어 거래되고 있습니다. 모두 2021년 하반기 최고가에서 10% 정도 조정되어 거래가 되었습니다. 전세는 매물 부족이 심각하지만 8월 이후 계약갱신청구권 소진되는 물건이 나올 경우 어느정도 해소될 것으로 판단하고 있습니다.

 

이렇게 주장하는 근거는 표본으로 삼고 있는 몇개 주택을 매도하려고 하는 가운데 부근 부동산을 통해 지속적으로 들은 시황입니다. 대부분 서울 지역에서 일어나고 있는 현상입니다.

 

2019년까지 두터웠던 부동산 수요층은 대출규제와 금리에 갈대처럼 이리저리 휘둘릴 정도로 얕아졌습니다. 이러면 더더욱 환율과 금리를 살펴야 투자 타이밍과 피해야할 시점을 짚어낼 수 있습니다. 2022년 공급부족 그리고 상대적으로 덜 오른 서울 중상급지는 분명히 상승여지가 있습니다. 하지만 2023년 이후 지속적인 금리 인상과 공급부족이 다소 해소되기 시작한다면 상승이 이어질 가능성이 희박합니다.

 

마지막으로 아래 푸른솔님과 저의 댓글을 공유하며 부동산 상승 여부에 대한 제 견해를 마무리 하겠습니다. 유동성을 자산으로 바꾸려는 최상위 자산가들을 추종하지 말고, 아직 유동성이 덜 흐른 선순환되는 주택가격 상승을 준거로 삼지 마시길 바라겠습니다^~^.

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푸)강남의 선두에선 압구정. 반포에서는 계속 신고가격이 나오고 있습니다
반자 35평 38억 거래
압구정 신현대 35평이 41억에 콜 들어갔다고 들리고 도곡동 도곡렉슬 34평 35.5억 호가 매물이 있습니다

반포 아리팍 34평형 46억 거래후
반포 자이등 38억
압구정 40억대.

• 이러한 가격대를 문정부 부동산 정책 실패로 희소성 가치, 단순 인플레이션 파고에 대비하기 위한 안전자산 선호 상품 가치로 받아들여야 할련지요 ?

• 인플레이션이 끝난후 이러한 가격이 그대로 지속되기는 어려울 듯 보이는데요
2020년 가을이후 강남은 버블이 끼기 시작 했다는 이야기도 있습니다
강남 가격은 얼마나 더 천정을 뚫고 상승 할련지. 그리고 하락장에 얼마나 오른 가격에서 떨어질련지요 ?

강남 아파트 현재 가격은 희소성 가치. 기회 비용 투자 가치를 살펴야하는 시대가 된 듯 보입니다
현재 반포 압구정 단지 아파트 가격이 강남 아파트 가격을 리딩하며 신고가를 경쟁적으로 내놓고 있습니다
이 열기가 강남 전체적으로 퍼질거라 생각하시는지요 ?
혹은 찻잔 속의 태풍처럼 반포 압구정 지역 단지들에만 국한 될련지요 ?


피)"미계약 쏟아질 것"…서울 청약 경쟁률 '4분의 1토막' 난 이유
속초 전용 131㎡ 분양권 17억…동해안 새 아파트 신고가 행진
강남4구 재건축 부담금 평균 2억~3억 줄어…"공급 걸림돌 제거"
보유세 올리고 대출 조였더니…서울 월세 비중 40% 육박

위 뉴스기사를 보시면 서울 핵심지 뿐 아니라 아직 순환매에서 가치를 덜 인정받은 주택은 매매가격이 상승하고 있습니다. 그런데 이를 추세적인 것으로 보기에는 애매하다는 생각입니다. 일부 선순환 후 상대적으로 가격이 싸보이는 서울 핵심지 매매가격과 인플레이션을 본격적으로 따라잡고 있는 월세.. 2가지 상승이 있는데요.. 서울 핵심지역 전세가격과 거래량은 하락하고 있습니다.

지금 강남 핵심지역을 매수하는 분들은 이후 가격 하락 상승 상관없이 홀드하면서 화폐가치 하락에 대비하는 수요라고 생각합니다. 이런 건들이 추세가 되기에는 매수 심리가 두텁지는 않습니다.

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