2022년 보유세, 재산세, 종부세, 건강보험료, 공시가격-다주택자는 어떻게 해야하는가
2022년 주택 공시가격과 보유세인 재산세와 종부세 그리고 준조세인 건강보험료에 대한 세부담 경감 방안이 국토부에서 발표되었습니다. 일단 핵심은 공시가격 현실화 로드맵은 계획대로 진행하되, 2022년만 한시적으로 2021년 공시가격을 기준으로 과세를 한다는 것입니다. 그것도 1 주택자들만 한시적 세부담 경감을 해주고 다주택자들은 2022년 6월 1일 이전에 1 주택자가 되지 않는다면 2022년 공시가격으로 별다른 경감 없이 보유세를 그대로 과세하겠다는 입장을 발표했습니다--;;
이런 방안이 그대로 확정이 된다면 여전히 갈라치기하는 모양새이고, 중요한 공급 매물이 나올지는 미지수라는 것입니다. 다주택자들의 매물 출회를 기다리면서 폭압적 세금의 이득도 취하겠다는 입장인데요.. 부동산 시장의 안정이라는 측면에서는 대단히 비상식적인 방안을 내놓았다는 생각입니다. 적어도 양도세 중과세 완화와 같이 진행을 했어야 그나마 정부의 시그널을 캐치하여 다주택자들이 매도 물량을 조금씩 내놓을 것입니다.
아마 다시 부동산 시세 상승이 가시화 된다면 다주택자 양도세 중과 완화는 꺼낼 수 없는 카드가 될 수도 있습니다. 상승분을 다주택자들에게 그대로 취하게 할 것인지에 대해서 반대 여론이 클 것이기 때문입니다. 현재 부동산 소비 심리가 낮을 때 양도세 중과 완화를 통해 물량이 공급되어야 2022년까지 지속될 부동산 상승세를 그나마 컨트롤할 수 있을 것입니다.
이 포스팅에서는 국토부에서 발표한 세부담 경감 방안을 자세히 살펴보고, 다주택자들이 어떤 스탠스를 취할지에 대한 시뮬레이션을 해보도록 하겠습니다.
2022년 보유세, 재산세, 종부세, 건강보험료, 공시가격
먼저 공시가격과 세부담 경감에 대한 국토부 보도자료 일부를 발췌하겠습니다.
국토교통부는 3.24(목)부터 ‘22년 1.1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개하고, 4.12(화)까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행한다.
작년에 이어 올해도, `22년 공시가격 변동으로 인한 1세대 1주택 실수요자의 재산세·종부세·건강보험료 등 부담을 완화하기 위한 방안을 마련한다. 전체 1세대 1주택자를 대상으로 `22년 보유세 과표 산정 시 `21년 공시가격으로 동결하여 보유세 부담을 전년과 유사한 수준으로 유지한다. 상대적으로 납세 여력이 부족한 고령자에 대해서는 종부세 납부유예 제도도 신규 도입하여 부담을 더욱 경감한다.
건강보험료는 과표 동결과 함께 2단계 부과체계 개편에 따른 재산공제액 확대(500～1,350만원 → 5,000만원) 및 주택금융부채 공제를 병행하여 부담을 완화할 예정이며, 2단계 부과체계 개편 등으로 인한 피부양자 탈락자에 대해서는 한시적으로 신규 보험료를 감면하는 방안도 검토 중에 있다.
1. 공동주택 공시가격(안)
(공시변동률) `22년 공동주택 공시가격(안)의 변동률은 전년 대비1.83%p 하락한 17.22%로 조사되었다.
공시가격 변동률의 전년 대비 하락폭은 세종이 가장 크며(△74.81%p) 울산(△7.78%p), 서울(△5.67%p), 대구(△2.96%p), 부산(△1.24%p), 경기(△0.74%p) 등 주요 지역의 변동률도 전년 대비 하락하였다.
(현실화율) 현실화율은 `21년 70.2% 대비 1.3%p 제고된 71.5%로, 현실화 계획에서 제시한 목표와 같이 소폭 변동되었다.
(중위값) `22년 공동주택 공시가격 중위값은 전국 1.92억원이며, 지역별로는 서울 4.43억원, 경기 2.81억원, 부산 1.66억원 등으로 나타났다.
2. 부담 완화방안
공시가격과 관련된 67개 제도 전체*를 대상으로, `22년 공시가격이 금년 중 활용되는 시급성이 높은 제도**부터 우선 검토하여 마련하였다.
* 재산세, 종부세, 건보료, 복지제도, 사용료·부담금 산정, 행정 참고자료 등
** 1)재산세, 2)종부세, 3)지역가입자 건강보험료, 4)피부양 자격 탈락
[ 1. 보유세 ]
1세대 1주택자(`22.6.1일 기준)를 대상으로, `22년 재산세·종부세 과표 산정 시 `21년 공시가격을 적용*한다.
* ’22년 공시가격이 ’21년 대비 같거나 낮은 경우 ’22년 가격 적용
(재산세) `22년 공시가격 변동에도 불구하고 세 부담이 전년 수준으로 동결된다.
특히, `21년부터 시행된 재산세 특례세율*의 효과로, 전체 주택의 93.1%에 해당하는 `21년 공시 6억 이하 주택 중 1세대 1주택자의 경우 `22년 재산세가 `20년보다도 낮은 수준으로 예상된다.
* 공시가격 9억 이하 1세대 1주택자에 대해 가격구간별 세율 0.05%p 감면
(종부세) 세 부담이 전년과 유사한 수준으로 유지된다.
공시가격 상승에 따른 ‘22년 신규 과세대상(6.9만명 추정) 진입을 차단하여 1세대 1주택자 과세 인원은 ’21년 수준(14.5만명 추정)을 유지할 것으로 예상된다.
1세대 1주택자가 부담하는 종부세 총 세액도 1,745억원(추정)이 경감됨에 따라 ‘21년과 유사한 수준이다.
다주택자도 `22.6.1일 전 주택을 매각하여 1세대 1주택자에 해당되는 경우에는 `21년 공시가격을 기준으로 과세된다.
연령·소득·세액 등의 요건*을 충족하는 경우, 납세 담보 제공 시 양도·증여·상속 등 시점까지 종부세 납부를 유예하여, 현금 흐름이 부족한 1세대 1주택 고령자의 유동성 문제를 완화한다.
* ①총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하 + ②세액 100만원 초과 + ③60세 이상 + ④1세대 1주택자
한편, 금번 부담완화 방안과는 별도로, 담세력이 부족한 1주택자, 고령자 등을 위한 안전장치도 이미 운영하고 있다.
재산세의 경우, 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해서는 과표 구간별로 0.05%p를 인하한 특례세율이 적용되며, 1주택자 여부와 상관없이 저가주택(공시 3억 이하)의 경우 세부담 상한 효과로 `21년 재산세 대비 `22년 재산세 증가분이 최대 5%로 제한된다.
종부세의 경우, 1세대 1주택 고령자와 장기보유자에 대해 공제혜택*도 두고 있으며,
* 고령자 공제 : 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%장기보유자 공제 : 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%
작년부터 고령자 공제를 구간별 10%p씩 상향하고, 고령자와 장기보유 공제 합산 한도를 최대 80%까지 10%p 확대 적용하고 있다.
[ 2. 건강보험료 ]
보유세 부담 완화방안에 따라 `22년 재산세 과표가 `21년 공시가격을 기준으로 산정되면, 지역가입자의 건강보험료 산정 과표도 동결된다. 아울러, 재산공제액도 건강보험료 2단계 부과체계 개편에 따라 재산 규모 관계없이 5천만원 일괄 공제로 크게 확대*하고,
* (현행) 재산규모에 따라 500∼1,350만원 공제→ (변경) 일괄 5,000만원 공제
무주택·1세대 1주택자*의 경우 실거주 목적의 주택금융부채 일부도 추가로 공제하여 부담을 더욱 경감할 계획이다.
* 실거주 목적 부채 : 무주택자 전·월세, 1주택자 전세대출 또는 주택담보대출 등
** 주택소유자 공제기준 및 공제금액(입법예고 중) : 공시가격 5억원 이하 주택을 소유한 1세대 1주택자 대상으로 대출금액 × 공정시장가액비율(60%)을 공제
이에 따라 전체 지역가입자 중 1세대 1주택자는 재산세 과표 동결 및 재산공제액 확대 효과로 `22년 공시가격 변동에도 불구하고 전년 대비 재산보험료가 감소 또는 동결된다.
* 지역가입자 평균 월보험료 : 11.3만원(’21) → 9.2만원(2단계, `22.9)
보유세 부담 완화방안에 따라 재산세 과표동결 시 공시가격 변동으로 인한 피부양자 탈락자*는 크게 감소할 것으로 예상되며,
* (피부양자 제외요건) 재산세 과표금액 기준 3.6억(공시 6억) 초과 9억(공시가격 15억) 이하이면서 연 소득 1천만원 초과 시 또는 과표 9억 초과 시 자격 제외
2단계 부과체계 개편 등으로 인한 피부양자격 탈락자에 대해서는 신규 보험료를 감면하는 방안도 검토 중이다.
3. 향후 계획
`22년 공동주택 공시가격(안)에 대해서는 4.12(화)까지 소유자 등 의견을 제출받아 검토·반영하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 후 4.29(금)에 결정·공시할 예정이다. 의견이 있는 경우 4.12(화)까지 의견서를 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집에서 온라인으로 제출하거나, 시·군·구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문하여 제출할 수 있다.
* 공동주택가격 의견서 양식은 ｢부동산공시가격알리미｣에서 내려 받거나 시·군·구청 민원실에 비치된 서식 이용
** 부동산 공시가격 전화 상담실 : 1644-2828 (국번 없음)
공시가격(안)은 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집(www.realtyprice.kr)에서 3.24(목) 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3.24(목)부터 4.12(화)까지 열람할 수 있다.
결정·공시 이후에는 4.29(금)부터 5.30(월)까지 한 달 간 이의신청 접수를 받고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월말 조정·공시할 예정이다.
이번 국토부 세부담 경감 방안을 보면 어떻게 하면 거위의 털을 아프지 않게 뽑을지 고심에 고심을 한 흔적이 많이 보입니다--;; 하지만 해당하는 숫자가 적지만 대부분의 보유세를 부담하고 있는 다주택자에 대한 고려는 하나도 없습니다. 세부담 상한 5% 역시 3억이하 저가 주택 보유자만 해당될 뿐입니다.
준조세인 건강보험료 또한 복잡하게 설명하고 일괄 공제를 5천만으로 대폭 늘린 것으로 어필을 하고 있는데요.. 피부양자 제외 조건이 더 큰 이슈였는데, 그 부분은 크게 줄어들 것이라고만 서술되어 있습니다. 몇 만원 줄어드는 경우에만 천착하고 정작 다주택자가 피부양자 제외되는 케이스는 거의 그대로 두는 방향으로 진행될 것입니다. 그나마 너무나 크게 납부해야하는 보험료를 다소 감면은 해줄 것처럼 검토중이라는 단서를 달았습니다.
이런 땜질 식 눈가리고 아웅하는 부분들에 대해 새로운 정부가 충분히 이해하고 정상적으로 바로 잡았으면 합니다--;; 아직은 인수인계 중이니 허니문 기간(보통 6개월)에 충분한 지지와 성원을 보내야 하는 것은 자명합니다.
이번 발표 내용은 인수위 측과 긴밀한 협의를 거치지 않은 것으로 보인다. 정부가 발표 내용을 미리 인수위 측에 알렸지만 실무진이 확인하는 수준에 그쳤다. 인수위 측은 이날 발표보다는 "윤석열 당선인의 공약을 봐달라"는 입장을 밝혔다. 이에 따라 이날 정부 발표 외에도 추가적인 세부담 완화책이 논의될 것으로 예상된다.
윤 당선인이 대선 공약으로 제시한 부동산 세제 개편안 주요 내용은 △과세표준 인하 △1주택자 세율 단순화 △생애최초 구매자 취득세 면제 또는 1%로 세율인하 △조정지역 2주택자 취득세 완화 △종부세와 재산세 통합 △1주택자 종부세 세율인하 △종부세 보유주택 차등과세 폐지 △다주택자 양도세 중과세율 2년 배제 △다주택자 중과세율 재검토 △민간임대 종부세 합산과세 및 양도세 중과 배제 △10년 장기보유공제 80% 상향 등이다.
문제는 이런 숫적으로 미약하지만 대부분의 세금을 부담하는 국민들이 점점 설자리가 없어진다는 점입니다. 세금 내는 만큼 투표를 많이 할 수 있게 하자고하면 난리가 나겠지요.. 하지만 대부분의 주식회사와 떠오르는 조직인 DAO 등에서는 지분을 가진 만큼 주장을 할 수 있도록 이미 운영되고 있습니다.
다주택자는 어떻게 해야하는가
아무튼 이런 상황에서 다주택자들은 어떻게 운신을 해야할지에 대해서 나름대로 몇가지 생각을 해봤습니다. 다주택자인데 2주택이라면 현재 지지부진한 매수세에 기대어 억지 매도를 하여 스트레스를 받기 보다는 증여를 적극적으로 활용하는 것이 좋지 않을까 생각합니다. 주택 보유 절대 숫자를 줄이는 방법으로 3주택자 내외라면 시도해 봐야 할 것입니다.
4주택자 이상이라면 증여를 통한 명의 분산도 쉽지 않을 가능성이 높습니다. 저는 2022년 하반기 종부세 위헌 판결이 난다면 더할나위 없이 좋겠지만 이 역시 내가 컨트롤 할 수 있는 요인은 아니기 때문에 6월 1일 이전까지 매도를 적극적으로 실행해 볼 생각입니다.
다만 저는 임대주택으로 양도세 중과 배제 효과가 있는 물건에 대해서만 매도를 할 것이고, 여의치 않다면 반전세로 서울 주택 대부분을 돌릴 생각입니다. 최근 체크해본 결과 서울 수도권 대부분 지역에서 큰폭의 월임대료 상승이 있었다는 것을 알게되었습니다.
그리고 생각 끝에 투자 수단을 다양화하는 작업이 필요함을 절실하게 느꼈습니다. 단지 주식이나 금 등의 투자 확대 뿐 아니라 현금 흐름이 있는 투자 즉 파이프라인의 확대에 초점을 두고 주식, 달러, 가상화폐, 컨텐츠 생산 등 소프트하고 가변적인 투자 수단 투자에도 시간을 들이고 있습니다. 이는 자산 가격이 필수적으로 상승세와 하락세의 주기를 갖고 가는 것에 대한 헷지이며 인생의 또다른 즐거움임을 알려드리고 싶습니다.
마지막으로 베이스캠프의 다양화도 시도하고 있습니다. 2022년 올해 베트남을 시작으로 해외 한달 살기를 본격적으로 실행해 볼 생각입니다. 이를 통해 해외 투자 즉 환율과 금리에 대한 더욱 현실감 있는 스터디를 지속할 것이고, 적당한 타이밍이 온다면 해외 직접 투자(부동산 위주)도 해볼 생각입니다^^.
물론 계획대로 될리야 있겠습니까만 일단 해외로 눈을 돌려 한달 살기를 하면서 익숙해 질 시기를 기다려 볼까 합니다. 한국은 당연히 앞으로도 더욱 발전할 것임에는 틀림없지만, 다소 안정적인 상태 즉 다이내믹한 투자처의 모습을 보이기는 힘들다는 생각입니다. 세금 역시 더욱 과중해질 것이고요..
해서 다양한 문화를 알아나간다는 의도와 함께 투자 베이스캠프의 다양화도 꽤해볼 생각으로 낯선 장소에 제 자신을 노출시켜볼 생각입니다. 보유세에 대한 다주택자 스탠스 글 끝에 다소 허망한 부분을 표현했는데요.. 생각지 못한 다양한 옵션을 만들어가는 것 또한 투자자의 숙명이라고 우겨봅니다^~^.
